TRANSMISION DE INMUEBLES

LA MANGA

Lic. Angel Gutiérrez

Por esta ocasión dejaré de lado temas políticos para referirme a la materia notarial, motivado por la lectura de una excelente conferencia de Peter L. Murray, en un evento realizado en Roma en abril del año 2009, traducida por el destacado acayuqueño Jose Antonio Márquez González, Notario de Orizaba.

Expone Murray el porqué hasta la fecha en muchos países se sigue considerando conveniente el sistema de Derecho Civil para la transmisión de inmuebles, al asumir el Estado tanto la prevención como el restablecimiento de la justicia civil, teniendo como antecedente al notariado italiano.

En los últimos años se ha cuestionado a la institución del notariado como figura regulada con el cobijo del Estado y actividad exclusiva, por la tendencia de moda hacia la competitividad y con el argumento de la economía que supuestamente representa liberar a la institución. Lo anterior dio lugar a un estudio elaborado por el Centro Europeo de Derecho y Política de la Universidad de Bremen (ZERP) y referido al servicio de la transmisión de inmuebles, independientemente del profesionista que manejara dicha transmisión. El resultado se tuvo a principios de 2008 y arrojó que, efectivamente, el servicio prestado por notarios era más costoso que el que daba otro tipo de profesionistas, no necesariamente involucrados con el Derecho, aunque vale decir que le dieron especial importancia a los sistemas inglés y sueco, sin mayor formalidad tanto uno como otro.

Por su parte el Consejo de los Notariados de la Unión Europea realizó otro, preocupado por la posible animadversión al sistema notarial al elaborarse el anteriormente citado, el cual se encargó al propio Murray. En el estudio en cuestión fueron objeto de él Francia y Alemania, emblemáticos en materia civil, así como Inglaterra y Suecia y por último Estonia.La perspectiva fue el derecho comparado, sólo incorporando costos en algunas transacciones hipotéticas, los cuales resultaron muy razonables tomando en cuenta países no regulados o menos regulados como Inglaterra y Estados Unidos y en los países con regulación notarial aparecería un cargo extra cuando las operaciones se referían a montos muy altos, pero esto con el propósito de equilibrar aquellas transacciones con montos modestos.

Ahora bien, habría que tomar en cuenta que donde no hay sistema notarial y se está a expensas de un corredor, por ejemplo, se genera un conflicto de interés en virtud de que a éste lo que le interesa es vender y ganarse su comisión, lo que imposibilita una asesoría adecuada e imparcial a ambas partes.

Por cuanto hace a registros de títulos de inmuebles, se generó una panorámica en países como Estados Unidos con serias deficiencias ya que ni siquiera se lleva un registro de esta naturaleza, sólo se reduce a lo que garantiza el seguro de título como compensación financiera, no certeza real de la tierra como lo hace un sistema de registro integral. En este sentido, incluso, la Unión Europea ha avanzado tecnológicamente hacia los registros electrónicos en la materia, siendo Italia el mejor ejemplo de ello.

Murray se hace la pregunta si la crisis financiera e hipotecaria que tuvo lugar en Estados Unidos pudo haberse evitado o aminorado en sus daños si allá se contara con un sistema de justicia preventiva, como es el caso del sistema notarial, en donde la asesoría es fundamental para efectos de prever y explicar las consecuencias en la firma de obligaciones hipotecarias.

Del segundo estudio se concluye que el futuro de los notarios como operadores en la transmisión de inmuebles seguirá siendo brillante por su bajo costo en la mayoría de las operaciones y por la imparcialidad en el momento de otorgar asesoría a ambas partes, sumándole el plus en el eventual caso de ser partícipes de la modernización registral, al contrario del corredor o abogados que guardan su lealtad a las instituciones financieras más que al vendedor o comprador. Murray acude a la disciplina interna de los notarios, la estructura uniforme de sus organizaciones y su estricta regulación legal como factores que facilitan este desarrollo, pero ¿Qué plantea para que no se duerma el notariado en sus laureles? Programas informativos para los políticos y el público en general a fin de prevenir políticas adversas a la profesión por falta de información o comunicación.

Corresponde pues al gremio notarial enfatizar, en el campo de una economía globalizada, que el notario es un especialista independiente e imparcial que ofrece servicios legales de alta calidad sobre bases económicas.

BOQUELUMBRE

“¿Cuál pérdida de poder, si lo que falta es la mitad de la próxima administración?”